[핵심 전략] 전세 계약서에 '이 문구' 없으면 도장 찍지 마세요

안녕하세요. 팩트 기반의 안전한 투자를 지향하는 재테크 전문 블로거입니다.

지난 포스팅에서 휴대폰 사기 예방에 대해 다뤘다면, 오늘은 대한민국 서민 자산의 가장 큰 비중을 차지하는 **'전세 보증금'**을 지키는 방법에 대해 이야기하려 합니다.

최근 '빌라왕', '전세 사기' 이슈로 인해 전세 계약을 앞두고 불안해하시는 분들이 정말 많습니다. 부동산 중개소에서 주는 표준 계약서만 믿고 도장을 찍었다가는, 법의 사각지대에서 내 전 재산을 날릴 수도 있습니다.

이때 나를 지켜주는 유일한 방패가 바로 계약서 하단에 들어가는 **'특약 사항(Special Covenants)'**입니다. 오늘은 임대인(집주인)이 싫어하더라도, 임차인(세입자)으로서 반드시 관철시켜야 할 필수 특약 4가지를 정리해 드립니다.

---

[핵심 전략] 전세 계약서에 '이 문구' 없으면 도장 찍지 마세요

내 돈을 지키는 강력한 특약 사항 BEST 4

전세 계약 시 주의 사항

이 특약들은 법적 분쟁 시 판사를 설득하고, 집주인의 꼼수를 사전에 차단하는 강력한 무기가 됩니다.

1. "전입신고 다음 날"의 허점을 막는 특약 (가장 중요)

우리나라 주택임대차보호법상 세입자의 대항력(집주인이 바뀌어도 살 수 있는 권리)은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 하지만 집주인이 은행에서 대출을 받으면 그 효력은 당일 즉시 발생합니다.

즉, 이사 당일 집주인이 몰래 대출을 받으면, 은행이 1순위가 되고 내 보증금은 후순위로 밀려납니다. 이를 막기 위한 특약입니다.

📌 특약 문구 예시 "임대인은 잔금일 다음 날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 않는다. 이를 위반할 시 계약은 즉시 해지되며, 임대인은 위약금을 포함하여 보증금 전액을 즉시 반환한다."

2. 전세금 반환 보증 보험 가입 필수 특약

건물 시세 대비 전세가가 너무 높거나(깡통전세), 위반 건축물인 경우 보증 보험 가입이 거절될 수 있습니다. 계약 후에 가입이 안 된다는 사실을 알게 되면 낭패를 보게 됩니다. 이를 계약 해지 사유로 명시해야 합니다.

📌 특약 문구 예시 "임대인 또는 임대 목적물의 하자로 인해 전세보증금 반환보증 보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 포함한 보증금 전액을 즉시 반환한다."

3. 고액 체납 확인 및 소유권 이전 금지 특약

집주인이 국세나 지방세를 체납했을 경우, 집이 경매로 넘어가면 세금이 보증금보다 먼저 빠져나갑니다(조세채권 우선의 원칙). 또한, 계약 직후 자력 없는 '바지 사장'에게 명의를 넘기는 사기 수법도 방어해야 합니다.

📌 특약 문구 예시

1. "임대인은 계약 시점 기준 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 잔금 지급 전까지 납세 증명서를 제시한다."
2. "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 소유권을 제3자에게 이전하지 않으며, 매매 계약 체결 시 임차인에게 반드시 사전 고지한다."

4. 집 수리 및 원상복구 책임 명확화

돈을 떼이는 것만큼이나 분쟁이 잦은 것이 '퇴거 시 수리비' 문제입니다. 사소한 못 자국이나 벽지 오염으로 보증금에서 돈을 까겠다는 집주인이 있습니다.

📌 특약 문구 예시 "입주 시 시설물의 상태는 사진(또는 동영상)으로 남겨 상호 확인하며, 생활 기스 등 통상적인 마모에 대해서는 임차인의 원상복구 의무가 없다."

---

[현실 조언] "집주인이 특약 넣기를 거부한다면?"

실무에서 이런 특약을 요구하면, 일부 임대인이나 중개사는 "뭐 이렇게 깐깐하게 하냐", "관례상 안 해준다" 라며 난색을 보일 수 있습니다. 이때 재테크 전문가로서 드리는 조언은 단호합니다.

1. 계약하지 마세요: 위의 1번(대출 제한)과 2번(보증보험) 특약을 거부하는 집주인이라면, 애초에 위험한 물건일 확률이 99%입니다. 그 집은 피하는 것이 상책입니다.
2. 중개사를 내 편으로 만드세요: "저도 믿고 하고 싶은데, 요즘 전세 사기가 워낙 흉흉해서 부모님이 이 특약 없으면 돈을 안 빌려주신다고 합니다" 라고 정중하지만 단호하게 중개사에게 어필하세요. 정상적인 물건이라면 중개사가 집주인을 설득해 줍니다.

---

전문가의 한 마디 (Conclusion)

"계약서는 좋은 게 좋은 것이 아닙니다. 최악의 상황을 대비하는 유일한 문서입니다."

부동산 투자를 하든, 전세를 살든 **'계약서 작성'**은 재테크의 가장 기본이자 핵심 역량입니다. 오늘 알려드린 특약 문구들을 스마트폰 메모장에 저장해 두셨다가, 계약 테이블에서 당당하게 요구하시길 바랍니다. 깐깐한 세입자가 사기꾼을 피하는 법입니다.

다음 포스팅에서는 계약서 특약만큼이나 중요한 **'등기부등본(등기사항전부증명서)에서 빨간 줄 말고 꼭 확인해야 할 3가지'**에 대해 상세히 분석해 드리겠습니다.