등기부등본(등기사항전부증명서)에서 빨간 줄 말고 꼭 확인해야 할 3가지

안녕하세요. 당신의 든든한 파트너 재테크 전문 블로거입니다.

지난 포스팅에서 전세 사기 예방 특약에 대해 말씀드렸다면, 오늘은 그 특약을 넣기 전, 매물을 고르는 단계에서 반드시 확인해야 할 '등기부등본(등기사항전부증명서)' 해독법을 알려드립니다.

많은 분들이 빨간 줄이 그어진(말소된) 권리는 무시하고 넘어가십니다. 맞습니다. 하지만 빨간 줄이 없는데도 내 돈을 노리는 치명적인 함정들이 곳곳에 숨어 있습니다. 부동산 고수들은 등기부등본을 펼치자마자 바로 '이 3가지'부터 체크합니다.

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[전문가 해설] 깨끗한 등기부라고 믿었다가 당합니다

빨간 줄 말고 꼭 확인해야 할 '숨은 뇌관' 3가지

1. [갑구] '신탁(Trust)'이라는 두 글자 (가장 위험!)

가장 악질적인 전세 사기 유형 중 하나입니다. 소유자 이름은 집주인(개인)으로 되어 있는데, 그 밑에 작게 **'수탁자 00신탁'**이라고 적혀 있는 경우입니다.

• 위험성: 집주인이 소유권을 신탁회사(Trust Company)에 넘긴 상태입니다. 등기부상 소유자는 집주인처럼 보이지만, 실제 집주인은 신탁회사입니다.
• 함정: 신탁회사의 동의 없이 원래 집주인과 계약하면 그 계약은 **'무효'**입니다. 보증금을 날려도 법적으로 보호받지 못합니다.
• 체크 포인트: 갑구에 '신탁'이라는 단어가 보이면, 중개사 말만 믿지 말고 반드시 **'신탁원부'**를 별도로 발급받아 **'신탁회사의 동의서'**가 있는지 확인해야 합니다. (초보자라면 그냥 피하는 것이 상책입니다.)

2. [을구] 근저당권 설정 '접수 일자'와 '채권최고액'

단순히 "융자가 있네?" 하고 넘어갈 문제가 아닙니다. 여기서 중요한 건 **'돈의 액수'**와 **'날짜'**입니다.

• 채권최고액 확인: 보통 은행은 빌려준 돈의 120~130%를 설정합니다.
  • 공식: (내 전세보증금 + 등기부상 채권최고액) ÷ 집값 시세
  • 이 비율이 70%를 넘으면 '깡통전세' 위험군입니다. 경매로 넘어갔을 때 내 돈을 다 못 받을 확률이 매우 높습니다.
• 접수 일자 확인: 만약 내가 이사하고 전입신고하는 날(대항력 발생은 다음 날 0시)과 은행의 근저당 설정일(당일 효력 발생)이 같다면? 은행이 1순위, 내가 2순위가 되어 보증금이 위험해집니다.

3. [표제부] 상단 우측의 '위반건축물' 표기 (노란색 딱지)

등기부등본 표제부나 건축물대장 상단에 **[위반건축물]**이라는 글자가 찍혀 있는지 확인해야 합니다.

• 위험성: 불법 증축(베란다 확장, 쪼개기 등)된 건물입니다.
• 재테크 관점의 타격:
  1. 전세자금대출 불가: 은행에서 대출을 안 해줍니다.
  2. 보증보험 가입 거절: HUG(주택도시보증공사) 등에서 가입을 받아주지 않습니다.
  3. 나중에 방을 뺄 때, 다음 세입자가 대출이 안 나와서 들어오지 못해 내 돈이 묶일 수 있습니다.

인터넷 등기부 등본

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[실전 Tip] 등기부등본, 언제 확인해야 할까요?

많은 분들이 계약할 때 한 번 보고 맙니다. 하지만 재테크 전문가는 최소 3번 확인하라고 권합니다.

1. 계약금 입금 직전: 가계약금을 넣기 전, 내 눈으로 직접 최신 날짜로 발급받아 확인합니다. (중개사가 보여주는 며칠 지난 서류는 믿지 마세요.)
2. 잔금 치르기 직전: 그 사이에 집주인이 대출을 받았거나 주인이 바뀌었을 수 있습니다. 잔금 이체 버튼을 누르기 5분 전에 확인하세요.
3. 전입신고 다음 날: 내 대항력이 생긴 이후, 등기부등본이 여전히 깨끗한지 최종 점검합니다.

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전문가의 한 마디 (Conclusion)

"부동산 사기는 '몰라서' 당하는 것이 아니라, '설마' 하다가 당합니다."

오늘 말씀드린 '신탁', '채권최고액 비율', '위반건축물' 이 3가지만 제대로 확인해도 전세 사기 위험의 90%는 피할 수 있습니다. 서류 보는 법이 어렵다면, 주저하지 말고 전문가나 주변에 도움을 요청하세요. 돌다리도 두드려보고 건너는 것이 자산을 지키는 지름길입니다.

다음 포스팅에서는 **'사회초년생이 꼭 알아야 할 연말정산 세테크 꿀팁: 월세 세액공제 받는 법'**으로 찾아오겠습니다.